El ‘catastrazo’ del Gobierno supondrá una subida encubierta de impuestos en Patrimonio y Sucesiones

Este jueves, el Ministerio de Hacienda y Función Pública publicó, a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021.

Este es el primer paso en la determinación de los valores de referencia de los inmuebles. En concreto, a partir del 1 de enero de 2022, estos nuevos indicadores servirán como base imponible para fijar impuestos como Sucesiones, Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sustituyendo al valor real como base en estos tributos. Según fuentes fiscales, esto supondrá una subida encubierta de dichos impuestos.

El Ministerio dirigido por María Jesús Montero asegura que la norma establece que los valores de referencia no superarán a los valores de mercado. Para ello, se aplicarán los factores de minoración que se han fijado por la Orden Ministerial publicada el jueves 14 de octubre en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que sitúa el coeficiente en el 0,9, tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos.

Pese a esto, desde el sector denuncian que elevar ese valor de referencia provocará que se pague más por el impuesto de sucesiones donaciones y actos jurídicos documentados, que se suele asociar a la firma de una hipoteca.

¿Qué es el valor de referencia?

El valor de referencia del catastro en la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el Fraude Fiscal se define como aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libre de cargas.

Esta nueva ley modifica la ley del catastro, adaptando la regulación del mismo y añadiendo que dicho valor de referencia tendrá como límite el valor de mercado, al que no podrá superar. Para ello, se aplicará el factor de minoración en su determinación.

No afecta al IBI

Por otro lado, el valor de referencia es distinto del valor catastral, y no afecta en modo alguno a los valores catastrales vigentes, de forma que tampoco a los impuestos cuya base imponible sea ese indicador, como es el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Por lo tanto, el valor de referencia sólo afectará a quien adquiera un inmueble a partir del 1 de enero de 2022, y a la vez tenga que tributar, bien por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, bien por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Igualmente, sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de la entrada en vigor de la norma, en ningún caso afecta al patrimonio preexistente.

Mapa valores

Por otra parte, los mapas de valores que se publican representan el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos. Es decir, determinan el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito.

Estas publicaciones constituyen un requisito legal del procedimiento que debe determinar los valores de referencia. Con ello se pretende dar transparencia al análisis de los precios comunicados en las compraventas inmobiliarias efectuadas, por separado para inmuebles urbanos (uso residencial y de garaje-aparcamiento) e inmuebles rústicos (cultivos representativos).

En estos mapas se asignan módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio, llamados ‘Ámbitos territoriales homogéneos de valoración’, que se corresponden con los precios medios de las compraventas. En la sede electrónica del Catastro se pueden consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos y la delimitación de los ámbitos territoriales.